Grote ontwikkelaar: ‘Huizen zijn te duur en te ingewikkeld’
17 juni 2019Directeur Hans Meurs van bouwontwikkelaar Vorm, de nummer zestien van Nederland met een omzet van 382 miljoen euro per jaar, is bloedserieus als hij zegt dat er een revolutie nodig is in de bouw: ,,We zullen veel efficiënter en goedkoper moeten gaan werken. Vijf jaar geleden waren er nog nieuwe rijtjeshuizen van 220.000 euro te koop. Nu kosten diezelfde huizen wel 375.000 euro, of nog meer in de steden. De salarissen zijn niet zo hard meegegroeid.’’
Mensen met een middeninkomen van rond de 38.000 euro bruto kunnen met 4,5 keer hun eigen inkomen zo’n 180.000 euro financieren. Voor een nieuwbouwhuis wordt nu gemiddeld zo’n 367.000 euro betaald. De gemiddelde koopwoning (ook oud) kost ongeveer 300.000 euro. Maar ook de prijzen in de vrije huursector rijzen de pan uit.
Vijf jaar geleden waren er nog nieuwe rijtjeshuizen van 220.000 euro te koop. Nu kosten diezelfde huizen wel 375.000 euro, of nog meer in de steden
Steden pleiten al jaren voor betaalbare woningbouw. Waarom komen jullie er nu pas mee?
,,We komen uit een moeilijke tijd. In de crisis gingen veel ontwikkelaars, leveranciers, aannemers en onderaannemers failliet. We zijn 200.000 vakmensen kwijtgeraakt, van wie er hooguit 80.000 zijn teruggekomen. We hebben allemaal zoiets van: blij dat we dit hebben overleefd, nu moeten we weer winst gaan maken. Dat is moeilijk met betaalbare woningen: personeel is schaars dus duurder, materialen zijn de laatste jaren flink in prijs gestegen en duurzaam bouwen is noodzakelijk, maar kost ook meer geld. Om winst te maken, was het gemakkelijker om huizen uit een hogere prijscategorie te verkopen. En daar was ook een markt voor. Nu is het tijd voor goedkopere huizen.’’
Hoe gaan jullie dat doen?
,,We hebben Vorm 2050 opgericht, een tak van het bedrijf dat zich moet focussen op het maken van huizen en niet meer op het ontwikkelen of bouwen. Daarmee bedoel ik dat we veel minder unieke huizen moeten produceren. Nu is het zo dat we bij ieder nieuw project een nieuw ontwerp maken en de engineering opnieuw doen. Elk gebouw is bijna een experiment. Dat is onnodig veel werk, want de trappenhuizen, installaties en badkamers mogen best elke keer hetzelfde zijn. De hele indeling van het huis zelfs. Zolang de buitenkant van het gebouw maar uniek is en de bewoners hun eigen ideeën en sfeer kunnen toevoegen. Een iPhone is toch ook bij iedereen hetzelfde? Het hoesje, de achtergrond en de apps maken het persoonlijk. De ontwikkelingstijd van gebouwen kan van twee naar een jaar, ben ik van overtuigd.’’
En de bouw kan ook sneller?
,,De tijd dat bouwvakkers ‘s ochtends in de file naar de bouwplaats rijden en dan iedere dag trap op, trap af hun werk moeten doen, is voorbij. We gaan van bouwen naar maken. Meer dan de helft van een huis kunnen we in de fabriek maken. Met hetzelfde aantal mensen, kunnen we wel twee keer zoveel werk verzetten. Deze manier van werken, efficiënter door veel meer herhalen en veel minder experimenteren, kan de ontwikkeling en productie van een huis 20 procent goedkoper te maken.’’
Heeft u het vooral over flats?
,,Van de 5000 huizen die wij op deze manier willen ontwikkelen zijn 4500 appartementen. Daar is ook het meeste behoefte aan. Om te beginnen zien we een trend dat mensen meer en meer in de stad willen wonen, waar de ruimte schaars is. Daarnaast wonen steeds meer mensen alleen. Niet alleen jongeren die later met een relatie beginnen, maar ook 70-plussers. Die raken soms hun partner kwijt en wonen dan nog wel vijftien jaar zelfstandig.‘’
Er is ook behoefte aan gezinswoningen in de betaalbare categorie. Vergeet u die niet in deze plannen?
,,Daar hebben we al een bewezen concept voor, onze 6D-conceptwoningen. Die zijn al verregaand gestandaardiseerd met 95 procent herhaling. Alleen de gevels zijn indien gewenst uniek aangepast aan de stedenbouwkundige of architectonische lokale wensen. Wel zien we dat eigenaren van eengezinswoningen de woningen nog meer persoonlijk willen maken. Nu al maken we elk jaar ongeveer vierhonderd van deze woningen met teams waarbij de makers de regie hebben. Zeer korte lijnen, veel verantwoordelijkheid op de werkvloer, weinig overhead. Het bewijs dat het slimmer, goedkoper, leuker en beter kan dan we nu bij appartementen doen.”
Problemen woningmarkt en nieuwbouw
– Mensen met een middeninkomen van rond de 38.000 euro bruto kunnen met 4,5 keer hun eigen inkomen zo’n 180.000 euro financieren.
– Voor een nieuwbouwhuis wordt nu gemiddeld zo’n 367.000 euro betaald. De gemiddelde koopwoning (ook oud) kost ongeveer 300.000 euro.
– Volgens een woningmarktrapportage heeft een woningzoekende met een normale portemonnee nu keuze uit iets minder dan 4 woningen. Ronduit krap, zegt woningmarktdeskundige Peter Boelhouwer.
– De overheid wil dat er 75.000 woningen per jaar worden gebouwd. Dat lukte in 2018 niet (66.000 huizen) en dit jaar loopt het tekort verder op, verwachten banken.
– Het aantal woningverkopen (nieuwbouw) daalt hard. Zo zijn er in het vierde kwartaal van vorig jaar een kleine 7.600 nieuwe koopwoningen verkocht ten opzichte van ruim 8.100 woningen in het derde kwartaal van 2018. In vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2017 is de daling zelfs 18 procent.
– Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen is in het eerste kwartaal van dit jaar fors gedaald.
;){kind=link}